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アパート経営で重要な利回りとは?

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/11/19

アパート経営において大切な要素はいくつかありますが、そのうちの1つが「利回り」です。それは、アパート経営だけでなく投資全体にとっても、大変重要な要素の1つになります。なぜなら、これが高ければ高いほど手残りの現金が増えるからです。福岡でアパート経営をする場合、どのようなことに留意する必要があるのでしょうか。

アパート経営においては立地の次に大切な言葉

アパート経営などの不動産投資において、一番大切なものはやはり立地です。立地の良し悪しで不動産投資の成否がほぼ決まってしまうこともあるからです。他にも、建てる物件の間取りや周辺環境などといった、いろいろと大切な要素もありますが、その中でも利回りは重視するべき大切な言葉でしょう。

利回りは基本的に立地のよい首都圏では高い傾向があります。福岡でも中心部などは郊外と比べて高くなっています。アパートの場合は、家賃収入が多いことが収益性アップの重要なポイントになるため、利便性に優れた立地の物件や需要が高い立地の物件であることが有利な条件となります。もちろん、こうした物件は自ずと購入金額が高くなることが多いです。

福岡以外の地域であっても、利回りの高い物件は重宝されるのは各地共通といえるでしょう。利回りは土地を所有しているかどうかでも、大きく差が出るものです。たとえばすでにアパート用の土地を所有しており、その上にアパートを建てる場合であれば、アパートの建設費用とその他の諸費用だけで済みます。つまり土地代はかからないということです。経費が少ない分、収益も高くなるというわけです。

土地から購入してアパートを建てる場合には、できる限り安く買える土地を探す必要があります。そうすれば土地から購入する場合であっても、利回りを上げることができるのです。このように利回りは土地のあるなしでも大きく変わります。よりよい収益を得るために、土地探しから始める場合には、坪単価の安い土地を探すようにしましょう。

アパート経営には2つの計算方法がある

アパート経営における利回りには2つの指標があります。1つ目は「表面利回り」です。その求め方は、「年間の家賃収入÷物件価格」という計算式で簡単に求めることができます。物件情報誌などに書かれている利回りも、この計算方法で書いてある場合が多いです。

しかし、この計算方法には欠点があります。それはアパート経営にかかる諸費用が一切考慮されていないからです。アパートやマンション経営などの不動産投資には、さまざまな諸費用が掛かるのが事実です。

たとえば、物件を自主管理せずに管理会社に管理を任せた場合には、「管理費」が掛かります。他にも建物の不具合を直すための大切な「修繕費」や地震や火災、風災に備えて保険会社に支払う「保険料」、それ以外にも固定資産税や都市計画税などの税金の支払いもあるのです。物件をローンで購入した場合には、金融機関に支払う元金や利子の支払いもあります。

その中でも管理費や修繕費、保険料や税金等を引いた手残りの金額を算出するためには、この計算方法では不充分なのです。そこでもう1つの計算方法である「実質利回り」があります。この計算方法は、「(年間の家賃収入-年間経費)÷物件価格」という計算式で求められます。この計算方法では、年間経費を考慮した金額を出すことができます。こちらの計算方法のほうが、より現実に近い、正しい手残り金額を算出できるのです。

利回りを高めるにはどうしたらよいか

より高い収益性を目指すためにはどうしたらよいでしょうか。まずは、できる限り物件を安く購入することです。中古のアパートを購入するのであれば、指値を利用して売り主と交渉をすることもできる場合があります。売り主が理解すれば、売値よりも若干安く買うことも可能です。そうすれば、その分経費を抑えることができるでしょう。

既存の物件の場合には、アパートに大規模な修繕をして、家賃を値上げするという方法もあります。しかし家賃を上げるのであれば、すでに住んでいる入居者の理解も必要です。家賃を上げた途端に、それに反発をして退去する入居者も出てくるかもしれません。家賃を上げれば利回りも当然上がります。計算上ではよいように見えますが、実際のアパート経営においては、このやり方はなかなか難しいところでもあるのです。

それ以外にも、管理会社にアパート経営を任せている場合は、自主管理に切り替えれば管理費を払う必要がなくなります。一般的に、管理費は家賃の5パーセントくらいのところが多く、その支払いがなくなるため、経費削減につながります。しかし、サラリーマンが副業でアパート経営を行う場合には、自主管理だと手が回らなくなる可能性もあります。また、物件が複数の場合も、自主管理では経営が難しくなるかもしれません。

このようにいろいろな方法がありますが、一番大切なことは、アパート経営の最大の問題である「空室」を出さないことではないでしょうか。

 

アパート経営は立地が一番大切ですが、利回りは二番目といっても過言ではありません。アップさせる方法はいろいろありますが、その指標ばかりにとらわれずに、福岡の入居者に安心して住んでもらえるように考えることが、アパート経営においては大切なのではないでしょうか。

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