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土地購入から始めるアパート経営のメリット

公開日:2020/11/01  最終更新日:2020/11/19

土地を購入して不動産活用を考えたことがある方も多いのではないでしょうか。一言で不動産活用といっても多くありますが、今回はその中でもアパート経営に関する内容です。多くのメーカーがアパート経営をするために集合住宅を提案しています。どのようなものがよいのか、どのようなことに気をつけたほうがよいのかじっくり考えていきましょう。

アパート経営をするメリット・デメリット

まず、アパート経営をするメリットの中で一番大きい効果は、「節税」です。アパートを所有することで、それを建設した土地は「貸家建付地」という扱いになります。これはどういうことかというと、簡単にいえば、建物(土地)を他人に貸しているため自由に売買ができなくなることから、その分税金を安くしてあげようという考え方です。

単に節税したいのであれば高級車でも買えば節税にはなるのですが、アパート経営の場合は多額の借入金が発生し、それを低層住宅の場合であれば19年から27年で償却できる点が異なります。さらに、ただ借入をして償却費用を持つだけでなく、実際には家賃が発生しているため、税務上は赤字の申告ができますが、実際には家賃収益が発生しているので黒字ということになります。もちろん、一生そのような状況が続くわけではありません。償却費用は年々減少していくため、いずれは税務上での赤字もなくなります。

続いてデメリットですが、大きな点では「不安」が挙げられます。不安の内容としては、金銭面はもちろんですが、他にマーケットの価値の変化や経年劣化による家賃の減額などが考えられるでしょう。とくに家賃の減額は免れません。家賃の見直しは年間収支に大きく関わってくるため、その点も視野に入れて活用しなければ後々困ることになるかもしれません。

しかし、場所選びを間違わなければ、下落幅は小さくて済むだけでなく、家賃の見直しが味方になる可能性もあります。入居が見込めるのであればそれほど不安を抱えなくてもよいかもしれません。

土地を購入してからの活用はあり?なし?

土地活用にあたって一番重要なことは「利回り」です。この計画は、利回りは何%だからどれくらいで回収できるかという「損益分岐ライン」を把握する必要があります。当然ながら所有地で活用する方が断然利回りは高いです。一般的に所有地でのアパート活用は6%から7%(表面利回り)といわれており、土地購入からになると4%から5%といわれています。福岡では、土地購入からの活用が多いため4%台がほとんどで、作る業者や構造体、立地によっては5%台がたまにあるという程度です。

福岡に限ったことではないですが、立地はかなり重要になります。家賃の下落幅が大きくならず、将来の入居率が見込めるところなのかしっかりと判断しましょう。福岡の場合は中心部の周りのエリアでも、家賃相場が急落するということは考えにくいです。そのため、土地代が少しでも安くなれば、土地活用を充分に検討できます。そのため、土地を購入しての不動産活用は、必ずしも利回りがよくないというわけではありません。

その土地が格安であれば、充分に利益が見込めますし、逆に土地が高くても高い家賃を徴収できるエリアでも同じことがいえるでしょう。高い家賃を徴収できるエリアは、将来的にも入居が見込めるという証拠でもあり、家賃の下落幅も小さいことが期待できます。一番の理想はそのようなエリアで安く買うことですが、そのような土地があれば業者が買っているのでなかなか見つけることはできません。つまり、格安のエリアを狙うのか、高くても家賃が取れるエリアを狙うのか2択になってきます。

どのような土地を購入するべきか

まず知るべきは、自身の資産状況です。どれくらい蓄えがあり、所得税がかかり、相続税は現段階でどれくらいかかりそうか把握する必要があります。それによって狙うべきエリアは変わってくるでしょう。

たとえば、所得税や相続税などの節税が目的であれば、多少赤字でもよいという考え方になります。どちらにせよ支払う必要のある税金に比べれば、大きな差がないからです。そのような方であれば、長期的に物事を捉え、将来その資産を次の世代に引き継ぐ時に不安のないよう、好立地のエリアを選ぶとよいかもしれません。

逆に、投資目的であれば同じ選び方はおすすめできません。投資目的であれば将来的に売買できる場所を選ぶ必要があります。それであれば好立地の方がよいのではないかと思うかもしれませんが、そのためには多くの資金が必要となるため、いわゆる「大口投資家」でなければ難しいのが実情です。

ここでは、一般の方がする投資を一つの定義としているため、一般の方が不動産投資をするのであれば、安いエリアである程度家賃が取れる場所をおすすめします。なぜかというと、融資の問題があるからです。

近年、不動産事業に対する融資の見方が厳しくなってきています。事業総額が大きくなればなるほど、融資が厳しくなるということです。そのため、実現可能で現実的な不動産活用を行うためには、場所選びは非常に重要になってきますの。自分がどのような属性なのかをよく知り、だからこのような場所を選ばなければならないという考え方をするようにしましょう。

 

福岡のような都市部集中であれば、それ以外のエリアの価値が極端に異なることがあるため気を付ける必要があります。しかし、現状はそうであっても、アクセスのよさやインフラの向上等で将来性が見込めるエリアも増えてきています。自分の属性、また、そのエリアはどのようなエリアか充分に把握してから納得できれば、土地購入からの経営はよい選択になるかもしれません。

【福岡】アパート経営におすすめの不動産投資会社

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